| 28 augustus 2012

Woningmarkt 5.0 onderdeel: Mogelijke oplossing vraagstuk aftrekbaarheid van de hypotheekrente

Oplossing:
We verlagen de hypotheekrente van alle lopende hypotheken en nieuw te sluiten hypotheken zover dat de rentelasten gelijk zijn aan de huidige netto rentelasten (is bruto rentelasten min belastingvoordeel) en er geen rente aftrek meer nodig is.

Hoe:
Dit doen we door een andere funding van de hypotheekrentes met behulp van de pensioenfondsen en de overheid en het verlagen van de opslag welke boven deze rente wordt gerekend. Hierdoor kan de hypotheekrente zover omlaag dat er om de netto maandlasten gelijk te houden geen hypotheekrente aftrek meer nodig is.

Hoe is de hypotheekrente nu opgebouwd:
De hypotheekrente die een consument betaalt is opgebouwd uit de funding van een bank, nu ongeveer 2,5% en de opslag die de banken rekenen voor kosten, risico en winst, op dit moment ongeveer 2,2%. Totaal dus bij 5 – 10 jaar vast 4,7%.

Nieuwe Funding methode:
Ons idee is om naast de banken, de overheid, de pensioenfondsen en externe partijen als institutionele beleggers mee te laten doen in de funding van alle huidige hypotheken. De overheid doet voor 1/4e mee tegen 1% rentevergoeding (bovenop de verschuldigde rente die zij voor de obligatielening betalen voor uitvoeringskosten en winst). De banken worden verplicht om voor minimaal 1/4e van hun huidige hypotheken mee te doen in de pot tegen 2.25% - 2,5% rentevergoeding. De pensioenfondsen krijgen de mogelijkheid (of moeten) om mee in te schrijven tegen 2% rente. Ook hier komt 1/4e van het geld vandaan, de rest zou kunnen komen van externe partijen als institutionele beleggers, beleggingsfondsen etc. De gemiddelde kostprijs van de rente wordt op deze manier ongeveer 2%.

Vastgestelde opslag voor winst en risico:
Over de afgelopen jaren is de gemiddelde opslag welke de banken hebben doorberekend aan de klanten voor kosten, risico en winst 0,75%. De renteopslag boven op de funding rente wordt gesteld op 0,75%.

De nieuwe kostprijs van de rente:
De kostprijs van hypotheekrente wordt op deze manier dus 2.0% aan rente plus 0,75% aan opslag is totaal 2,75%, dat is dus ongeveer 2 % minder dan vandaag het geval is bij de bestaande hypotheken.
Ter vergelijk: Op dit moment kan men in Limburg via de Duitse banken de hypotheek sluiten met een 5 jaars rente van 2,85% en een 10 jaars rente van 3,5%.

Van bruto rente naar netto rente:
Als alle in Nederland lopende hypotheken op deze wijze gefund kunnen worden, kan er dus aan alle consumenten een rentekorting op hun leningen worden verstrekt. Deze korting moet (ongeveer) gelijk zijn aan de bruto/netto verhouding die consumenten op dit moment hebben door de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. De gemiddelde rente die door consumenten aan rente wordt betaald is ongeveer 5%, het belastingvoordeel na eigen woningforfait is naar schatting tussen gemiddeld ongeveer 30% en 40%. Gemiddeld moet een consument dus ongeveer 1,5%-2% rentekorting krijgen ten opzicht van de huidige rente. Dus de netto rente voor de consument moet dus ongeveer 3,0% tot 3,5% worden.

Wat levert dit op voor de overheid:
De overheid heeft een inkomstenbelastingvoordeel doordat de rente niet meer aftrekbaar is van naar schatting € 12 tot 14 miljard (de rente wordt 600 miljard (totale hypotheekmarkt) x 5% gemiddelde rentepercentage = 30 miljard minder aftrek tegen gemiddeld 35% (rekening gehouden met eigen woningforfait) inkomstenbelasting is 10,5 miljard exclusief de besparing op de uitvoeringskosten van deze maatregelen). Daarnaast ontvangt de overheid een bedrag van 1% bovenop de rente die zij op de kapitaalmarkt moet betalen ter compensatie van uitvoeringskosten maar vooral ook om risico’s mee af te dekken van woningen die meer schuld hebben dan waarde (minus poliswaarden en bankspaarproducten).

Voorgestelde maatregelen:
Van dit geld moet er in elk geval een noodfonds worden opgericht om verliezen op leningen op te vangen. Hier kan overigens ook de eerste jaren het verschil tussen de kostprijs van het geld en de opbrengst van het geld (2,75% kostprijs tegen gemiddeld 3,25% opbrengst) voor worden gebruikt. Tevens kan de NHG worden afgeschaft of dit noodfonds beheren. Ook valt te overwegen om tegen een eenmalige inleg jezelf te kunnen verzekeren tegen onverwachte tegenvallers/gebeurtenissen om een eventuele restschuld tot een bepaald maximum vergoed te krijgen uit het fonds. De € 700 miljoen in kas van de NHG is reeds een mooie buffer.
Er moet een pot gecreëerd worden om mensen met restschulden na verkoop met verlies van hun woning verder te helpen. Mijn voorstel is om hen een rentevrije lening (of een rente van maximaal 2,0% de netto kostprijs van geld in dit voorbeeld) te geven met een afbetalingsregeling met een aflossing van het bedrag in 100 maanden tot maximaal 10 jaar als er wel rente wordt berekend. Sneller aflossen kan altijd en zonder boete. Zo wordt het voor deze mensen weer mogelijk nieuwe woning te kopen en een andere hypotheek te krijgen. Bijkomend voordeel is dat in geval van bijvoorbeeld echtscheiding niet het fonds wordt belast maar dat de veroorzakers van het probleem zelf worden belast voor het probleem maar wel op een zodanige wijze dat terugbetaling (gezien de lage rente) ook mogelijk is.
De overdrachtsbelasting en het eigen woningforfait moeten worden afgeschaft. Het eigen woningforfait is al gecompenseerd in de netto lastenberekening en de overdrachtsbelasting leidt tot een kostenpost van 3 tot 4 miljard.

Mogelijk flankerend beleid: (Tevens kan een deel van het geld worden gebruikt om de inkomensbelasting te verlagen. Het hoogste tarief het meest omdat deze mensen met 30% korting op hun hypotheekrente niet genoeg gecompenseerd worden voor het niet meer aftrekbaar zijn van de hypotheekrente. Op deze wijze profiteren alle burgers mee, ook de burgers welke in huurwoningen wonen en mensen in de bijstand e.d.) of (de lastenverzwaringen waaronder de verhoging van de BTW naar 21% kan teruggedraaid worden).

De nieuwe hypotheek:
Nieuwe hypotheken mogen niet hoger worden dan 100% van de koopsom/waarde/waarde na verbouw worden. Tevens geldt er een aflosverplichting van 2% van de lening per jaar totdat de lening nog maximaal 90% van de verwervingskosten van de woning en daarna 1% van de lening per jaar, totdat de lening nog maximaal 60% is van de verwervingskosten van de woning. De aflosverplichting gaat ook gelden voor de huidige hypotheken. Op deze wijze vindt er en kapitaal opbouw plaats en is de kans op een restschuld bij verkoop kleiner en in elk geval lager.
Flankerend (optioneel) beleid: Starter op de woningmarkt:Om de starters op de koopmarkt te helpen zouden zou men kunnen overwegen om hen een ingroeirente te laten betalen, in bovenstaande situatie in jaar 1, 2,5%, in jaar 2, 2,75%, in jaar 3 3%, in jaar 4 3,25%, in jaar 5 3,5%. Wel moet de aflosverplichting van 2% van de lening blijven.

Motiveren tot aflossen:
Omdat de rente op spaarrekeningen lager is dan de rente in bovenstaande situatie wordt aflossen van de woning aantrekkelijker dan dat dat nu is met de aftrekbare hypotheekrente, zeker voor mensen die nu het hoogste belastingvoordeel hebben. Tevens moet het verlagen van de hypotheekschuld worden beloond met een lagere rente over de restschuld, mede omdat het risico hierdoor veel kleiner wordt. Denk aan bijvoorbeeld -0,1% bij < 90% hypotheek van de oorspronkelijke lening, -0,2% bij < 80% hypotheek van de oorspronkelijke lening dit doorgaand tot -0,5% bij < 50% hypotheek van de oorspronkelijke lening.

Huidige spaarproducten:
Op dit moment zijn er heel veel spaarproducten in omloop welke bedoeld zijn voor het aflossen van de hypotheek. Deze spaarproducten hebben, doordat er heel veel belastingsregimes zijn geweest, allemaal andere regels. Al deze spaarproducten moeten belastingvrij uitgekeerd kunnen worden als ze gebruikt worden voor de aflossing van de hypotheek op elk gewenst moment. Indien de rentes zijn gekoppeld aan hypotheekrentes van de huidige hypotheek dan kunnen de banken de klanten verplichten de producten te stoppen maar zijn ze vrij om deze te gebruiken voor aflossing van de hypotheek of deze consumptief te gebruiken indien de hypotheek lager is dan 90% van de WOZ waarde. Dit zal een enorme stimulans zijn voor de consumptieve uitgaven welke mensen doen immers de hypotheken worden lager en dus ook de netto lasten per maand voor de consument.

Voordelen voor de banken:
De banken kunnen tot maximaal 3/4 van wat ze aan hypotheken uit hebben staan terug krijgen in liquide middelen wat een geweldige verbetering is voor hun balansen. De banken creëren liquiditeit. Dit stelt hun in staat om hun schulden aan de Nederlandse overheid versnelt terug te betalen. Daarnaast zijn de problemen met Solvency II en Basel III van de baan en worden zij weer in staat gesteld om geld te lenen aan o.a. het MKB waardoor de economische motor ook wordt aangezwengeld.

Voordelen voor de pensioenfondsen:
Zij kunnen hun geld kwijt tegen een rente van 2,0% met een opslag van 0,75% is 2,75% en kunnen zo de pensioen makkelijker mee laten lopen met de inflatie maar wordt vooral de dekkingsgraad van de pensioeninstellingen verbeterd.

Voordelen voor de overheid:
Nederland is niet meer het zwarte schaap in Europa inzake de hypotheekrenteaftrek. De regeling zal waarschijnlijk een positief effect hebben op de woningmarkt aangezien er duidelijkheid is en het een heel eenvoudig systeem is. Er zal geld overblijven om het begrotingstekort kleiner te maken. De belastingaangifte zal een stuk eenvoudiger worden.
U gelieve dit stuk als een positieve bijdrage van de problemen op de woningmarkt te zien en kan wellicht een bijdrage leveren aan de discussie rondom lastenverzwaring en bezuinigen.
Andre de Koning en Jack van Oppen zijn de auteurs van dit artikel

Reacties

Plaats een reactie